待望の大雨一直線

建て替えると入居率・家賃アップが見込めますが、建築などの費用負担は大きくなり、いくつかの問題も考えられます。第一に、後継者の同意が得られるか、また賃貸経営に向いているかという点です。第二に、立ち退き交渉です。現在の法律は、入居者保護となっているので、苦労の多い仕事になります。建て替えに成功すると、築年数0の人気物件になり、「賃貸経営のマイナスのスパイラル」を断ち切ることができます。

(1)老朽化物件の出口戦略(3)　賃貸経営からの撤退(売却)
賃貸物件が老朽化して寿命を迎えた場合、建て替え・買い換え・リノベーション等により、賃貸経営を継続することができます。しかし、賃貸経営は長きにわたる為、経営の継続には次世代の方の状況も考慮しなければなりません。もし、次世代の方が賃貸経営を継続できない場合などには、物件を売却して「賃貸経営から撤退する」というのも選択肢の一つです。実際に物件を売却して金融資産に換えたオーナー様の事例をご紹介します。

(2)「アルマーニ / カーザ」が日本向けに開発したソファ
「アルマーニ/カーザ」が、新たに＜ジャパンサイズコレクション＞を発表。その名の通り、日本向けに改良されたソファの新モデルである。アパレルブランドが発信するインテリアと高級賃貸マンションの相性を検証した。

(3)高級賃貸の人気記事ベスト10、流入検索ワードベスト10
「高級賃貸マンション」は、サイト開設から2年が経過。バックナンバー含め、どのような記事が多く読まれているのか。また、どんな検索ワードから流入しているのか。2012年9月と10月のランキングをまとめた。

(4)相続税…お稲荷さんの敷地が非課税に！
自宅の庭にお稲荷さんがある家をよく見かけますね。このお稲荷さんの「敷地」が、相相続税では非課税財産になりました。取り扱い変更の効果や背景を確認しておきましょう。

(5)判断能力を欠く人の資産管理と後見制度支援信託の関係
認知症や知的障害等で判断能力を欠く人の保護・支援のために成年後見制度が導入されましたが、それを担う後見人らによる資産の流用などが多発しています。その対策として最高裁判所は「後見制度支援信託」を導入することにしました。利用できる人や使い方など、ぜひ知っておいて欲しいことをまとめました。

(6)サービスアパートメントと家具付きマンションの違い
「プルデンシャルタワーレジデンス」は、地下鉄「赤坂見附」駅徒歩1分の超高層ビルに併設された高級マンションである。ここでは、「サービスアパートメント」と「家具付き長期賃貸」の2種類の契約が選択可能な部屋が用意されている。最新のサービスアパートメント事情を、その素晴らしい眺望とともにお伝えしてみよう。

(7)今年の賃貸住宅市場を振り返り、来年の市場を占う
平成23年に起こった東日本大震災の影響も落ち着き、今年の賃貸住宅市場は、比較的好調なものとなりました。賃貸の成約数は伸びており、市場が上向きになったと一安心している家主さんも多いかと思います。しかし、本当にデータを鵜呑みにして楽観的に捉えても良いのでしょうか？今年の賃貸住宅市場を振り返り、市場の傾向を解説します。そして、今後引き上げが確定している消費税の影響を踏まえ、来年の賃貸住宅市場を占います。

(8)アークヒルズ仙石山レジデンス、パレスサイドビュー
先月竣工した「アークヒルズ仙石山レジデンス」。最大専有面積400平米という、世界基準を有した高級レジデンスの誕生である。あらためてその魅力を解説するとともに、今回は130.60平米（約39.5坪）2Bedroomの住戸を紹介しよう。リビングからのパレスサイドビューは必見。

(9)民間介護保険は本当に必要？
誰もが迎える高齢期。65歳以上で要介護状態になったとき、公的介護保険の介護サービスが頼りになります。公的介護保険の基本的な介護サービスに加え、「＋α」の経済的介護保障をするのが民間介護保険ですが、本当に必要かどうかをしっかり判断する必要があります。

(10)老朽化物件の出口戦略(1)　リノベーションする
賃貸住宅も築25年を超えた頃から傷みが激しくなってきます。当然、賃貸住宅にも寿命がありますが、建物の工法・構造により耐用年数が異なり、設備・外壁にも寿命があります。メンテナンス・修繕を行っても建物が老朽化してきた場合、根本的な対策を考える必要がありますが、リノベーション(再生)、建て替え、買い換え、賃貸経営からの撤退という4つの選択肢が考えられます。ここでは、リノベーションについてご説明します。

(11)海外移住で年金の受け取りや手続きはどうする？
海外移住しても年金を請求する権利や受け取る権利は全く影響を受けません。受け取り口座は日本、海外どちらの口座を指定することも可能です。移住時に「年金の支払いを受ける者に関する事項」と場合によって「租税条約に関する届出書」というものを提出し、移住後は毎年「現況届」を提出する必要があります。

(12)見た目が9割、建物の印象を良くする賃貸経営の基本
入居希望者が何人も内見に来られるのに、なかなか決まらない物件がありますが、それは物件を見たときの「印象」に問題があるのではないでしょうか。入居希望者の第一印象はインターネットや募集図面を見た時、第二印象は建物の前に立ったときで、ここが一つの分かれ目です。そして、部屋の中が第三印象で最終判断が下されます。それぞれの段階で、入居希望者の「心理」を理解することが重要で、そのポイントをお話しします。

(13)暦年課税と相続時精算課税どちらを選ぶ？贈与税の選択
個人から贈与を受けると贈与税の対象になります。贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つの課税制度があります。損得がありますので、どちらの課税制度を選んだらよいか、贈与税の課税制度の選択について確認しておきましょう。

(14)経費節減？自主管理は必ずしもお得ではありません
経費節減の為に賃貸経営の業務を全て一人で行おうとするオーナーさんがいらっしゃいますが、自主管理は必ずしもお得ではありません。賃貸経営には手間や時間がかかります。家賃滞納等をする不良入居者とも付き合って行かなければならず、専門家でないオーナーさんが管理業務を全て一人で背負い込むのは並大抵な事ではありません。餅は餅屋という諺の通り、賃貸管理は賃貸管理の専門家に任せた方が安心できます。

(15)「植栽」で物件再生、生きがいも見つけたオーナーさん
空室相談で、見るポイントは建物の外観と植栽です。なぜなら、入居希望者が最初に目にして物件判断するものだからです。その中でも、植栽は費用以上の効果を発揮します。以前、空室というより行き詰まった賃貸経営のご相談を受けました。内容を見直し、3段階のリフォーム計画を立てましたが、併せて、オーナーさんには植栽計画を立てて貰いました。この植栽が功を奏し、老朽化建物がイメージ一新した事例をご紹介します。

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